Вот, наконец, и наступило в вашей жизни это прекрасное событие – покупка собственного жилья!
Что же такое договор долевого участия? Говоря простыми словами, это ваша договоренность с застройщиком о том, что деньги вы начинаете платить ему сейчас, а квартиру получите только тогда, когда застройщик ее построит и сдаст в эксплуатацию. Застройщик, со своей стороны обязуется построить и передать вам эту квартиру в указанные в договоре сроки.
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются специальным Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Обманутых дольщиков в России много, и, конечно же, никому не хотелось бы попасть в их ряды. Для того чтобы максимально обезопасить себя при заключении договора долевого участия, необходимо принять несколько простых мер предосторожности:
  • Никогда не подписывайте договор сразу в офисе застройщика. Очень часто застройщик просит клиента подписать договор на месте, дав пару минут для ознакомления с текстом. Это явный признак того, что застройщик не хочет, чтобы вы внимательно читали договор, и еще больше не хочет, чтобы вы показывали его независимому юристу, а это уже причина задуматься. Заберите или сфотографируйте договор, чтобы иметь возможность ознакомиться с ним без спешки и при необходимости, показать его специалисту.
  • Внимательно изучите реквизиты застройщика. Там может оказаться не то название, которые вы видели на вывеске, сайте или в офисе. Продавать квартиры может одна организация, а вот застройщиком будет совсем другая. Это значит, что при возникновении каких-либо проблем, офис, где вы общались с улыбающимся менеджером, просто перестанет с вами разговаривать и станет отправлять вас в ту организацию, с которой у вас заключен договор. Эта организация может быть зарегистрирована в другом конце страны и не иметь сайта и телефона.
  • Проверьте выписку из ЕГРЮЛ застройщика. ИНН и ОГРН указан в вашем пока еще не подписанном договоре. Вбиваем данные на сайте налоговой службы и скачиваем выписку из ЕГРЮЛ. Изучаем, когда была зарегистрирована компания, кто директор, когда был назначен, кто учредители. Чем дольше компания на рынке, тем она надежней. Если ваш застройщик зарегистрирован недавно, а в офисе продаж вам сказали: «Мы 20 лет на рынке!», это повод усомниться в надежности компании-застройщика.
  • На том же самом сайте налоговой службы вы можете проверить наличие налоговой задолженности у вашего застройщика. Если декларации подаются регулярно – это хорошо. Если деклараций нет, а задолженность есть, это повод задуматься о целесообразности заключения сделки.
  • Найдите сведения об арбитражных спорах. Их можно получить на сайте арбитражного суда (любого региона). Просто указываете ИНН застройщика в картотеке дел и видите все судебные споры, в которых принимал участие ваш застройщик. Внимательно изучите этот список, если он большой и интересующая вас компания часто выступала в качестве ответчика – это плохой знак.
  • Проверьте застройщика на предмет неисполненных судебных решений. Это также является открытой информацией, ее можно найти на официальном сайте службы судебных приставов. Если там что-то найдется, то это верный признак того, что компания не стремится выполнять свои обязанности.
  • После того как все необходимые проверки пройдены и вы пришли к согласию с застройщиком о заключении договора, выбрали квартиру, договорились о порядке оплаты – настает время подписания документов. Но процедура покупки на этом не заканчивается. Договор долевого участия в соответствии с законом подлежит обязательной государственной регистрации. Зарегистрировать договор можно напрямую в Росреестре или через МФЦ. После проведения регистрации договор будет считаться заключенным. Все дополнительные соглашения к договору подлежат регистрации по той же схеме.
В этой статье описан только необходимый минимум действий для того, чтобы обезопасить себя при покупке жилья по договору долевого участия. В практике нет схем, которые позволили бы полностью избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме, но для максимального обеспечения соблюдения ваших прав и обязанностей застройщика по выполнению условий договора мы рекомендуем вам на стадии заключения договора обратиться к квалифицированному юристу. Сотрудники юридической службы «Априори» смогут подойти к вашему вопросу индивидуально, провести все необходимые действия и озвучить вам все ваши риски при работе с тем или иным застройщиком. На основании грамотного анализа рисков вы сможете принять более взвешенное решение о заключении договора долевого участия.
Взыскание неустойки по договору долевого участия.
Взвесив все «за» и «против», проверив по всем возможным базам и отзывам вашего застройщика, вы всё-таки решили заключить договор долевого участия. Время идёт, вы исправно платите вашему застройщику деньги за квартиру в строящемся доме и планируете будущий переезд. Но вдруг вы замечаете, что бригада строителей, которая строила ваше будущее жилище, собралась и уехала, и уже несколько месяцев на стройплощадке стоит гробовая тишина. Первое, что сделает взволнованный дольщик, это, конечно же, позвонит в офис застройщика. И естественно, менеджер по телефону сообщит вам, что всё в порядке, просто одна бригада из стран ближнего зарубежья уже уехала домой, а другая еще не приехала, и со дня на день работы возобновят. И вы ждёте. Потом ждете еще немного. А потом еще чуть-чуть. А потом вам звонит застройщик и сообщает, что сроки сдачи вашего дома по непредвиденным обстоятельствам передвинулись, и приглашает вас в офис, ознакомиться с какими-то документами о переносе.
Конечно же, честный и доверчивый человек поедет на такую встречу, чтобы лично из первых уст узнать все обстоятельства и причины переноса. На этом этапе застройщик предложит вам оформить перенос сроков дополнительным соглашением к договору, чтобы соблюсти все юридические формальности ваших договорных отношений, но не спешите соглашаться. Подписание и регистрация любых дополнительных соглашений к договору повлечет за собой юридические последствия. В вашем случае, подписав дополнительное соглашение, вы согласитесь с переносом сроков и не сможете претендовать на неустойку за невыполнение застройщиком условий договора. Любые документы от застройщика направлены в первую очередь на избежание негативных последствий для самого застройщика. О ваших юридических рисках, скорее всего, просто промолчат.
Мы рекомендуем на этом этапе проконсультироваться с независимым юристом, который расскажет вам обо всех последствиях ваших действий. Юридическая служба «Априори» предоставляет такие консультации на бесплатной основе.
К сожалению, перенос сроков сдачи жилого дома – это довольно распространённое явление. Сама по себе просрочка еще не значит, что дом не достроят, а значит, паниковать и писать заявление в прокуратуру и в суд еще рано.
Предположим, что ваш дом сдали, и вы подписали акт приёма-передачи квартиры. Просрочка по договору составила шесть месяцев. Это значит, что по вашему договору долевого участия застройщик обязан выплатить вам неустойку. Эта обязанность закреплена Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Сам факт возникновения такой обязанности еще не говорит о том, что вам выплатят эту неустойку в добровольном порядке (хотя застройщик и имеет на это право). Для ее получения необходимо произвести несколько обязательных, предусмотренных законом действий. В первую очередь, это соблюдение претензионного порядка, предусмотренного гражданским законодательством. Для этого вам необходимо написать претензию о выплате вам неустойки и направить ее застройщику.
Далее ситуация может развиваться разными путями:
  • Вам могут добровольно выплатить сумму, указанную вами в претензии (или предложить меньшую сумму), вы можете согласиться или не согласится. Если вы соглашаетесь, застройщик предлагает вам подписать соответствующее соглашение, и после его подписания переводит вам оговоренную сумму, и вопрос благополучно закрывается. Перед тем как подписывать такое соглашение, мы также рекомендуем вам взять паузу и обратиться к юристу (Соглашение должно соответствовать Федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и не нарушать ваших прав).
  • Вас игнорируют. На претензию не отвечают, деньги не выплачивают, по телефону уверяют, что всё хорошо и просят еще немного подождать. В этом случае у вас остается единственный законный способ взыскать положенную вам неустойку – обратиться за защитой своих законных прав в суд.
Если события развиваются по второму сценарию (или вы не согласны с суммой, которую предложил вам застройщик) и кроме обращения в суд вариантов не остается, необходимо готовить исковое заявление, документы, обосновывающие вашу позицию и обращаться за защитой вашего законного права. Этот процесс в одной статье не описать, он требует профессиональных навыков и знаний, про него написано множество юридической литературы. При обращении к юристам с целью написать вам претензию или иск в суд, сумма, которую вы платите за юридические услуги, включается в сумму претензии или иска и взыскивается с застройщика, таким образом, эти затраты будут вам возвращены по достижению результата. Кроме того, при взыскании неустойки через суд, законом предусмотрен немалый штраф, также перечисляемый в пользу истца сверх всей неустойки и компенсации расходов.
От ситуации, описанной выше, к сожалению, никто не застрахован, такое случается практически у любого застройщика. Не допускайте нарушения ваших прав, а если это всё-таки происходит, действуйте в рамках закона, проверяйте все документы у независимого юриста, и сможете восстановить нарушенное право максимально быстро и без финансовых потерь.
* Партнерский материал
Еще новости - в нашем Телеграме